Prețurile apartamentelor din Chișinău zgârie norii
și cum ne poate ajuta statul
În primele trei luni ale lui 2024 a fost înregistrat prețul maxim la locuințe de la independență încoace, arată datele publicate de IDIS „Viitorul”.
De aproape un an, Cătălina și soțul ei încearcă să-și găsească un apartament în Chișinău. Au o fetiță care merge curând la școală, iar apartamentul cu două camere a devenit neîncăpător pentru familie. Își doresc un apartament cu trei camere mai aproape de centru, unde lucrează cei doi soți.
Situația actuală de pe piața imobiliară a capitalei i-a nedumerit. „Am fost pur și simplu șocați de prețurile pentru apartamente și de calitatea lor”, povestește Cătălina.
În acest material explicăm de ce au crescut prețurile la apartamentele din Chișinău, cât de accesibilă este o locuință în 2024 și ce poate face statul ca să ajute cetățenii.
100.000 de euro
Pentru apartamentul dorit, tânăra familie ar urma să-l vândă pe cel vechi și să ia un împrumut de la bancă. Bugetul stabilit de ei pentru un apartament este de 100.000 de euro. Din zecile de apartamente vizitate, doar câteva au fost la prețul și calitatea pe care și le doresc.
„Ne dorim un apartament într-un bloc vechi, pe mijloc, cu o reparație decentă, într-o zonă liniștită, unde nu mori de frig iarna și te coci vara”, explică femeia.
Cât, mai exact, trebuie să scoți din buzunar pentru un apartament în Chișinău? Pe cel mai popular site de anunțuri din țară apar zilnic zeci de anunțuri cu locuințe și prețul acestora.
Prețurile la apartamente în Chișinău variază extrem de mult. De la camere în cămin și garsoniere cu zece mii de euro, la apartamente „de lux” de aproape un milion de euro.
Aparent, oricine poate vinde un apartament. Pe internet găsești anunțuri atât de la proprietari, cât și de la agențiile imobiliare sau mijlocitori. În iunie 2024 reprezentanții guvernării au anunțat că activitatea agenților imobiliari ar putea fi reglementată prin lege pentru a „preveni neregulile pe piața imobiliară și a proteja cetățeanul.”
Pe piața imobiliară din Chișinău aparent nu există un consens privind prețul exact al metrului pătrat. Stas Madan estimează că prețurile variază de la 900-1000 euro, în sectoare ca Botanica, Buiucani sau Poșta Veche, până la 1200-1300 de euro pe metru pătrat în apartamentele din Centru. „Nu putem ști o cifră exactă pentru că multe apartamente sunt subevaluate. Ca reper folosim în general indicele prețurilor bunurilor imobile rezidențiale al Băncii Naționale”, adaugă acesta.
În 2024, prețul mediu pentru un metru pătrat în Chișinău a trecut pragul de 1200 de euro, aproape două salarii medii* pe economie.
*Salariul mediu pe economie în Moldova este 13.700 de lei.
Studiul IDIS Viitorul arată că de șase ani încoace prețul apartamentelor din Chișinău a crescut fără întreruperi. În timpul pandemiei prețul apartamentelor s-a majorat cel mai mult, atingând apogeul în 2021. De la începerea invaziei ruse în Ucraina creșterea a continuat într-un ritm mai scăzut.
„Au crescut în special prețurile pentru piața primară (66%). Pentru piața secundară creșterea a fost mai mică (50%)”, precizează Stas Madan.
În primele trei luni din 2024 prețurile au crescut cu 9% față de aceeași perioadă a anului trecut, arată datele Băncii Naționale. În această perioadă a fost înregistrată cea mai mare creștere a prețurilor la imobile din ultimii 16 ani, potrivit IDIS Viitorul.
Economistul „Expert-Grup” spune că locuințele rămân un domeniu în care mulți moldoveni preferă să investească, mai ales că Moldova nu are o piață vastă de capital. Totuși, numărul de apartamente cumpărate diferă de la an la an.
Datele oficiale arată că în ultimii cinci ani cele mai multe tranzacții de apartamente s-au înregistrat în perioada post-pandemie. După invazia rusă în Ucraina numărul tranzacțiilor a scăzut cu 40%.
„Cererea a scăzut în 2022 pentru că era un nivel înalt de incertitudine, plus inflația destul de ridicată a schimbat prioritățile. Alt factor a fost creșterea substanțială a ratei dobânzii odată cu acel val inflaționist. Avem și fenomenul de cerere amânată, vizibil în 2021 când oamenii s-au trezit brusc că au nevoie de spațiu și de siguranță”, explică Stas Madan.
Chiar dacă avem cele mai mari prețuri la apartamente din istoria țării, unii specialiști cred că a devenit mai accesibil ca niciodată să-ți iei o locuință. Potrivit economistului Veaceslav Ioniță, o familie din Chișinău în care lucrează ambii parteneri ar avea nevoie de circa 10 salarii medii anuale pentru a cumpăra un apartament.
Acesta spune că trebuie să luăm ca punct de referință salariile medii din capitală, mai mari cu circa 20% decât cele medii pe țară, adică aproximativ 16 500 de lei.
Victor Cernomorcenco nu este de acord. „În toamna 2023 apartamentele erau într-adevăr accesibile, cu metrul pătrat între 1050-1070 de euro. După o creștere de 300 de euro în câteva luni, ar fi greșit să spunem asta”. Acesta mai adaugă că nu este corectă calcularea în baza salariului din capitală, pentru că nu doar chișinăuienii cumpără apartamente.
Economistul Stas Madan e de părere că nu stăm prea bine la capitolul accesibilitate, mai ales dacă ne comparăm cu alte țări. „Totodată, aș segmenta cererea în trei categorii: oameni care au nevoie de apartament și vor locui acolo, diaspora care investește în apartamente și investitorii care le cumpără pentru a le revinde mai scump. În 2022-2023 a crescut ponderea investitorilor în detrimentul primei categorii. Această proporție ar putea să se echilibreze odată cu accesibilitatea creditelor. Sunt puține familii care și-ar permite din resurse proprii să achite un apartament de 90-100 de mii de euro”, precizează acesta.
Deși numărul tranzacțiilor a scăzut în ultimii ani, cererea de apartamente continuă să fie înaltă. Oferta de locuințe în Chișinău rămâne, însă, limitată, spun experții.
Deși Chișinăul pare împânzit de blocuri noi în construcție, aceasta este doar o aparență. De fapt, construcțiile de clădiri rezidențiale ar fi scăzut în ultimii ani. „Este doar o impresie că piața e suprasaturată. De fapt, este în deficit”, explică Madan. Cernomorcenco adaugă că în Chișinău nu se construiește neapărat mai mult, ci pur și simplu „haotic”.
Datele Biroului Național de Statistică privind autorizațiile de construcție arată că numărul acestora scade anual. În primele trei luni din 2024 au fost eliberate cu 5,6% mai puține autorizații față de aceeași perioadă din 2023.
O altă cauză a creșterii prețurilor este că piața a devenit mai speculativă, cu mai mulți investitori care bagă bani în apartamente pentru a le revinde. Asta a stimulat cererea de apartamente și creșterea de preț, adaugă Madan.
ce mai influențează prețul
După invazia Rusiei în Ucraina s-a speculat că refugiații ucraineni ar fi influențat prețurile la apartamente. Scăderea numărului de tranzacții în perioada post-invazie arată că aceștia nu au investit substanțial în apartamente. „Ei au influențat mai degrabă piața chiriilor. Asta a influențat indirect prețul la apartamente – chiriile mari cresc atractivitatea pentru apartamente. Dar evident că acesta nu este factorul de bază”, explică Madan.
Și cetățenii din diasporă investesc în apartamente, deși ponderea lor a scăzut în ultimii ani. Victor Cernomorcenco spune că aceștia nu se grăbesc să le vândă, așteptând cumpărătorul potrivit. „Ei pot insista pe un preț mai mare mai ales dacă vor să-și cumpere o proprietate în altă țară. Plus unii din ei au muncit din greu pentru aceste apartamente și vor să obțină un preț cât mai bun.”
Economistul spune că și factorii globali au influențat creșterea. „Efectul politicilor economice din timpul COVID-19, unde s-a aruncat foarte mult cu lichidități. Pe piață au apărut mulți bani. Acești bani se regăsesc în prețuri mai mari la diferite produse și active, inclusiv imobiliare.”
Și prețurile locuințelor la nivel mondial au crescut: în medie cu 5,4% pe an între 2012 și 2022, scrie Institutul Leibniz pentru Cercetare Economică. Turcia a înregistrat cea mai mare creștere la nivel mondial - aproape 168%. Și în UE s-au înregistrat creșteri. Între 2010 și 2023 prețurile locuințelor au crescut cu 46%, punctează Comisia Europeană.
Majorările de prețuri vor continua în următorii doi ani, dar la cote mai mici, scrie Reuters. Totodată, ar putea crește accesibilitatea pentru cumpărătorii care procură pentru prima dată o casă.
Stas Madan spune că pe piața imobiliară e dificil să faci prognoze, piața fiind acum „la o răscruce”. Pe de o parte, pe termen scurt ne putem aștepta la o anumită creștere, datorată ieftinirii resurselor la credite care sporește accesibilitatea. Pe de alta, pe termen lung e posibilă o stabilizare a prețurilor. „Prețul nu poate crește la infinit, respectiv la un moment dat ar putea avea loc o corecție”, precizează expertul.
să devină mai accesibile
Specialiștii cad de acord că statul nu poate regla sau stabili prețul pentru metrul pătrat, dar se poate asigura că nu există monopol pe piață. Totodată, există modalități prin care statul poate spori accesibilitatea la locuințe.
Unele din ele sunt programele guvernamentale de tipul „Prima Casă”, când statul garantează o parte din credit celor care cumpără pentru prima dată o locuință (50% în 2024, n.red.).
„Alt instrument ține de cât de previzibilă e piața la nivel de dezvoltare urbană”, e de părere economistul Stas Madan. „Prețurile ar putea scădea dacă autoritățile ar da pieței predictibilitate – un Plan Urbanistic General, dacă ar desemna zonele prioritare în care se dorește să se construiască, ar asigura mobilitate, drumuri, căi de acces, infrastructură socială.”
Locuințele sociale și locuințele de serviciu pentru anumite categorii de persoane sunt altă soluție eficientă când vine vorba de asigurarea populației cu loc de trai. „Abordarea statului ar trebui să fie una proactivă aici, mai ales pentru a menține populația în țară”, adaugă Madan.
O altă cauză a prețurilor mari este că Chișinăul rămâne principalul centru de dezvoltare economică din țară, revenindu-i 60% din PIB.
„Statul trebuie să susțină crearea altor poli de dezvoltare decât Chișinăul. Asta cu siguranță ar atenua presiunea pe piața locuințelor. Deja avem proiecte pilot în Cahul și Ungheni și un soi de strategie care ar pune accent pe unele municipalități, ca să apară mai multe centre de dezvoltare în țară”, completează expertul.
București este printre capitalele europene cu cele mai scăzute prețuri la locuințe și cele mai ridicate niveluri ale accesibilității, scrie Camera de Comerț și Industrie Româno-Germană. Prețul mediu de anul acesta pentru un metru pătrat în București este de 1663 de euro. Salariul mediu pe economie în România este 5200 RON (cca 20.000 MDL).
Cătălina spune că prețurile la apartamentele din Chișinău îi fac să ia în considerare procurarea unui apartament în București. Cu aceeași bani, spune ea, acolo îți poți lua o locuință la un preț mai avantajos.
Deocamdată, însă, căutările familiei pentru un apartament potrivit în Chișinău continuă.
Editare de Anastasia Condruc
Ilustrație de Dana Dubălaru
